Гостиничный бизнес

Каким именно будет бизнес план, зависит от того, что запланировано. Если нужно повысить рентабельность уже существующей гостиницы, достаточно составить локальный бизнес план. Для совершенно нового предприятия потребуется развернутый бизнес план. В любом случае, нужно следовать его пунктам для достижения успеха.

Для того чтобы идея создания гостиницы претворилась в жизнь, предприниматель должен четко и эффективно планировать свою деятельность. Пока составляется бизнес план, нередко требуются услуги консалтинговой фирмы. Если стороны остались довольны друг другом, можно и дальше обращаться в эту фирму за профессиональной поддержкой.

На курорт

Не для кого не секрет, что гостиничный бизнес более выгоден в курортных городах. Мы ознакомимся с ним на примере города Сочи.

Одним из самых приоритетных на рынке недвижимости г. Сочи является гостиничный сектор, являющийся основой туризма. Бюджет г. Сочи на 80% пополняется именно за счет доходов от туризма и его развитие невозможно без налаженной гостиничной инфраструктуры. Предварительный анализ показывает, что спрос на гостиничные объекты международного уровня достаточно велик.

Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса и места расположения, может составлять 5 лет и выше. Гостиничный сектор является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств.

Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на данный момент по всей России. Внешний и внутренний поток туристов постоянно увеличивается. Привлечение в Россию иностранных туристов является одной из главных целей Федерального агентства по туризму. В связи с тем, что Краснодарский край является одним из главных направлений для развития въездного туризма, в дальнейшем можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в г. Сочи. При сохранении темпов увеличения спроса на места размещения туристов в г. Сочи сохранятся, к 2020 году потребуется не менее 107 тысяч мест размещения.

В течение последних пяти лет гостиничный бизнес в Сочи получил активное развитие. За этот период появилось достаточно большое количество новых гостиниц, большая часть из них представлена небольшими частными отелями, построенными как на побережье, так и на горнолыжном курорте "Красная Поляна". Многие крупные отели и гостиничные комплексы в 2004 году сменили своих владельцев, реальные перемены должны появиться уже в ближайшее время.

Начиная с 2001 г. ведется разработка "Градостроительной инвестиционной концепции размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории "Большого Сочи" совместными силами группы компаний "ЮМАКО" и Администрации города Сочи. Концепция предполагает строительство более 50-ти объектов гостеприимства в городе Сочи и на горнолыжном курорте "Красная Поляна". На ее основе сейчас осуществляется реструктуризация гостиничной инфраструктуры курорта. Полномасштабная реализация этого проекта потребует привлечения более 1 млрд. долларов инвестиций.

Формирование сети гостиничных объектов в Сочи, позволит создать оптимальную и современную туристическую инфраструктуру доступную для российских и зарубежных туристов. В соответствии с принятием в 2003 году постановления Главы города Сочи о дальнейшем развитии Концепции, сформирована инвестиционная программа, содержащая перечень из десяти объектов размещения туристов вместимостью до 1500 мест. Первыми тремя проектами являются - курортная гостиница на 270 мест, которая будет построена на горе Бытха, апарт-комплекс на 484 места и мотель на 198 мест в Лазаревском районе города Сочи.

В рамках Градостроительной Концепции было проведено масштабное исследование гостиничного рынка города Сочи, согласно результатам исследования программа развития мест размещения туристов считается перспективным проектом. Большинство существующих на данный момент гостиниц и прочих мест размещения туристов в Сочи не соответствуют современным требованиям и не могут удовлетворить потенциально растущий спрос. По данным официальной статистики в Сочи насчитывается 241 место размещения туристов, рассчитанных на 54 700 человек.

Но в течение 2004 г. прослеживается тенденция заметного увеличения количества отдыхающих. Заполняемость санаторно-курортного и туристского комплекса города Сочи на 01.01.2005 г. составила 16143 человека, что на 3264 выше показателя соответствующего периода 2004 года. Среднегодовой процент загрузки номеров на сочинском рынке гостиниц составляет 36 -42%, вторая декада июля: 95 - 97%, август: 86 - 92%, сентябрь: 72 - 79%. В отдельные пятидневки вышеуказанных месяцев, а также в рождественские - новогодние заезды загрузка номерного фонда достигает 100%. Более высокий спрос наблюдается на номера повышенной комфортности.

Средняя стоимость проживания одного человека в гостинице высокого уровня в летний сезон: 100 - 170 у. е. в день, в гостинице среднего и низкого уровня : 500 - 1700 руб.

Наиболее крупными гостиницами, работающими в Сочи на данный момент являются:

- Рэдиссон САС Лазурная - 450 номеров
- Жемчужина - 870 номеров
- Пик Отель - два корпуса - 110 номеров
- Парк Отель - 360 номеров
- Сочи - Бриз - отель - 330 номеров
- Звездный - 570 номеров
- Москва - 340 номеров
- Олимпийский "Дагомыс"- 340 номеров
- Дагомыс - 1000 номеров
- Весна - 540 номеров


На сегодняшний день единственным международным гостиничным оператором в г. Сочи является- "Radisson SAS". В данную сеть входят три отеля: "Лазурная", "Парк Отель" - на побережье, "Пик Отель" - на горнолыжном курорте "Красная Поляна".
При устойчивом росте рынка туристских услуг удовлетворить возрастающую потребность в средних и дорогих гостиницах, можно путем реконструкции существующих отелей и туристских комплексов, а также осуществляя строительство новых, высококлассных гостиничных комплексов. Также важным фактором являются развитие туристической инфраструктуры и подготовка профессиональных трудовых ресурсов.

На сегодняшний день окончена полная реконструкция центральной гостиницы "Чайка", на месте которой к 2007 г. будет построен 15-этажный современный бизнес-центр "Чайка Плаза" с апартаментами на верхних этажах общей площадью 45 740 кв. м. В дальнейшем также запланирован снос гостиницы "Москва", с целью последующей реконструкции и превращения в качественно новый объект. На ее месте к 2008 г. будет построен многофункциональный комплекс "Сочи Плаза" общей площадью 95 000 кв. м, где 11 000 кв.м займет отель, 20 000 кв. м - апартаменты, 22 500 кв. м - офисы. Данные проекты осуществляются компанией "ЮМАКО".

Общий объем инвестиций в проекты - более USD 170 млн. Интерес к "Чайка Плаза" уже проявляют многие крупные ритейлоры. Компания "М.Видео", рассматривает "Чайка Плаза" как вариант для открытия нового магазина. Парфюмерно-косметическая сеть "Арбат Престиж" также планирует открытие магазина своей сети в Сочи. Качество самого проекта и профессионализм девелопера являются основными критериями, от которых по оценкам экспертов будет зависеть успех "Чайка Плаза".

Появилось достаточно большое количество новых компаний на рынке недвижимости в Сочи, многие центральные гостиницы поменяли своих владельцев. Те компании, которые уже давно работают на Сочинском рынке недвижимости, существенно увеличили активность своих действий, так как все понимают, что время играет решающую роль в успехе компании и нише, которую она займет на рынке.

Активная работа в Сочи ведется такими крупными компаниями, как "Интеко", "Интеррос", "Газпром" и др. Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор", принадлежащая холдинговой компании "Интеррос", признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта "Красная Поляна" составит около 100 млн. USD. В результате освоения участка, принадлежащая "Интерросу" компания "Роза Хутор" планирует создать горнолыжный курорт мирового класса, который станет частью будущего туристско-спортивного комплекса "Красная Поляна".

В 2005 году управляющая компания "Новая площадь", входящая в группу компаний VMP Corp., приступила к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи. В центральной части Лазаревского района на участке в 35 га к 2009 г. возведут жилой комплекс, состоящий из 4-8-этажных домов общей площадью 200 000 кв.м. В марте 2005 г. VMP Corp. приступила к строительству первой очереди комплекса - трехзвездочного отеля на 200 номеров. Общая стоимость проекта составит 110 млн. USD.

В Красной Поляне компания приступит к реализации проекта строительства оздоровительного комплекса. Общая площадь комплекса, рассчитанного на 400 мест, составляет 26 тыс. кв.м. Объем инвестиций в данный проект составит порядка 25 млн. USD. Также, ЗАО "Совлинк", контролируемое совладельцем "СУАЛ-Холдинга" Виктором Вексельбергом в декабре 2004 года был приобретен гостиничный комплекс "Жемчужина" в центре Сочи.

Многие считают, что в регионах проще развивать бизнес небольшим компаниям, знакомым с особенностями местного рынка, его реалиями, нежели крупным международным компаниям. Но единственная разница между небольшими и крупными компаниями состоит в разных масштабах инвестиционных проектов, успех которых зависит от знания особенностей данного региона.

Очень важно обладать полным объемом информации о рынке недвижимости Сочи для разработки правильной и выверенной концепции инвестиционного проекта. Перспективы у новичков огромные, большую роль в успехе их проектов будет играть консалтинговая компания, к услугам которой они обратятся, так как конкуренция между проектами серьезно увеличивается.

Развитие гостиничного бизнеса по России в целом

В течение последних пяти лет в России наблюдается стремительное развитие гостиничного бизнеса. В крупные города приходят международные отельеры, растет число маленьких частных отелей, реконструируются старые советские гостиницы. Правда, количественный рост далеко не всегда сопровождается одновременным повышением качества обслуживания и уровня сервиса.

Путешествуя по стране

«Прошедшие 15-17 лет для гостиничного бизнеса стали эпохой революционных преобразований, — рассказывает исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации (РГА) Геннадий Ламшин. — После распада Советского Союза все внутрикорпоративные связи в разных отраслях, в том числе в сфере гостеприимства, были резко нарушены, многие из средств размещения стагнировали. Тяжелые времена миновали, отрасль начала развиваться — сначала робко, затем все более динамично».

Лидерами по развитию гостиничного бизнеса сегодня являются Москва, Санкт-Петербург, Сочи. Быстро растет отельный бизнес в Калининграде, Томской и Волгоградской областях, на Урале (в частности, в Челябинске и Екатеринбурге), а также в Красноярске. От них немного отстает Дальний Восток.

Во всех перечисленных регионах, как отмечают эксперты РГА, существует тесная взаимосвязь между отельерами и властями: последние выражают заинтересованность в создании мощной индустрии гостеприимства и пытаются привлечь инвесторов для реализации перспективных проектов в сфере гостиничного бизнеса…

В настоящее время в Москве наибольшим спросом пользуются именно 2-3-звездные отели, в которых загрузка достигает 80% в год. Однако, несмотря на дефицит качественного гостиничного сервиса эконом-класса, столица делает акцент на создание отелей для путешественников с высоким достатком.

Сегодня, по данным РГА, на Москву и Санкт-Петербург приходится около 70% всего оборота гостиничного рынка России. «Но с каждым годом соотношение будет постепенно меняться в пользу регионов», — прогнозирует г-н Ламшин. В провинции строится все больше гостиниц. К тому же в Москве номерной фонд сокращен за счет сноса и реконструкции таких больших отелей, как «Россия», «Москва», «Интурист», «Спорт», «Минск» и ряда менее крупных объектов. В итоге многие гостиницы эконом-класса переполнены, а цены на их услуги растут.

В Петербурге, напротив, за последний год номерной фонд прирастает за счет создания малых гостиниц на базе квартир в домах, расположенных в центре города. По мнению Геннадия Ламшина, преобразование жилого фонда в частные малые гостиницы играет положительную роль в развитии рынка (если, конечно, не перестараться) — в обеих столицах наблюдается огромный спрос на отели такого типа. Однако в Москве данный сегмент гостиничного бизнеса почему-то не развивается — видимо, инвесторы не считают малый гостиничный бизнес перспективным направлением.

Помимо Петербурга, сегодня бум строительства малых отелей наблюдается в Краснодарском крае (в частности, в Сочи на всей прибрежной 100-километровой полосе и в Геленджике), а также в пригородах Иркутска (акватория Байкала). Объем ввода таких гостиниц ежегодно прирастает в целом по стране на 50%. Сегодня малые отели зачастую занимают самые ликвидные участки в центре городов, причем без инвестиций в приобретение земли и строительство новых зданий. Правда, уровень сервиса в таких заведениях далеко не всегда соответствует стандартам государственной Системы классификации средств размещения. Многие из отелей (особенно на юге страны) не имеют четкой категории.

Впрочем, подобная ситуация складывается и в «большом» отельном бизнесе: во многих городах владельцы отремонтированных старых советских гостиниц и новых отелей не спешат добиваться «звезд», позиционируя себя условно как отели «бизнескласса» или «среднего класса» и т. д. Это дает отельерам определенную степень свободы: ведь получение «звезд» и постоянное поддержание «звездного» уровня требует серьезных усилий. Тем более, классификация в отличие от сертификации — дело сугубо добровольное.

Затраты

Строительство небольшой гостиницы достаточно высокого класса в Москве - $5 млн; в Средней полосе России среднего класса - $30-50 тыс., высокого класса - $200-300 тыс. Рентабельность малого гостиничного бизнеса может колебаться в пределах 15-80%. Строительство малых гостиниц окупается за 3-5 лет. Быстрее окупаются мини-гостиницы высокого класса (4-5 звезд).